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【不動産を売りたい】路線価から不動産の売却相場を算出する方法

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【不動産を売りたい】路線価から不動産の売却相場を算出する方法

不動産の売却相場を算出する方法として、すでに「近隣の似ている物件を参考にして売却相場を算出する方法」を紹介させていただきましたが、今回は2つ目の方法である「路線価から不動産の売却相場を算出する方法」の説明をさせていただきます。

路線価とは?

路線価とは?

路線価とは土地の評価額のことで、道路に面した土地の1㎡あたりの定められた価格のことを言います。土地を譲り受けた時にどのくらい相続税・贈与税がかかるかは路線価をもとに計算されるのですが、この路線価のもとになっているのは不動産鑑定士の評価額や実際にその土地が売買された価格、地価公示価格等で地価公示価格は毎年国土交通省が発表している標準地の値段で地価公示価格も不動産鑑定士や実際の売買価格に基づいて決定されています。また、路線価の目安は地価公示価格の8割程度だと言われています。

路線価を見てみましょう

実際に路線価を調べてみよう

引用:国税庁公式HP「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

では、実際に国税庁のホームページで発表されている路線価を見てみましょう。

まずは、こちらにアクセスしてください。

>> 国税庁公式HP「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

そして、路線価を調べたい物件の「都道府県をクリック」して、次に「路線価図」をクリックします。それから「調べたい市区町村」を選択して、最後に「町名(番地)から路線価図ページ番号を選択」します。ここで路線価図ページ番号が複数ある場合は調べたい場所の該当ページを探してください。該当するページが見つかったら操作は完了です。そうすると路線価図を確認することができます。

路線価図

このように路線価図では道路沿いに数字が書かかれています。路線価が185Cの場合、更地50㎡の路線価評価額は185,000円×50㎡=925万円になります。また、借地の場合は借地権の部分を差し引いて考えます。路線価の借地権割合はA~Gまであります。

アルファベット借地権の割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

Cの場合は借地権割合が70%なので、925万円×70%=647.5万円となり925万円-647.5万円=277.5万円が借地の評価額になります。

売買価格の目安を知るための計算方法

売買価格の目安を知るための計算方法

路線価の1.2倍程度が売買価格の目安と言われています。ですから、先ほどの例では路線価評価額が925万円だったので売買価格の目安は1.2倍の1,110万円程度ということになります。

このように、ほとんどの場合は路線価よりも高い値段で土地が売れる傾向にあるのですが、ご存知のように土地と言っても条件が色々あります。再建築のできない土地や事情がある土地などの場合であれば価格が下がることもあり得ますし、逆に人気エリアの場合だと価格が上がる可能性もあります。ですから、あまりにも相場からかけ離れた価格で売買されている物件は何か事情があると思った方が良いでしょう。

売買価格というのは不動産を買いたい人と売りたい人の間で決まるものですが、だからといっていくらで取引しても良いというわけではありません。正確に言えば売買そのものは土地の価格が相場よりも高くても安くても当事者同士が合意すれば良いのです。ただし、税金の面ではいくらでも良いというわけではないのです。不動産の取引があまりにも相場からかけ離れていると問題が起こる場合があります。

相場からかけ離れた取引をすると贈与とみなされることがある

不動産相場とかけ離れた取引はみなし贈与になる可能性があるので注意してください

不動産売買の相場は路線価から推測できるということをご説明しました。

ところで、不動産相場からあまりにもかけ離れた価格で売却するとどのような問題があるのかと言いますと、例えば親が子どもに3,000万円の土地を100万円で売ったとします。不動産相場的には3,000万円の土地を100万円で売ることはほぼあり得ません。本来、子どもは3,000万円を払わなければいけなかったのに2,900万円分払わなくて良いので得をしていますよね。このように得をしている部分が大きい場合は不動産売買ではなく不動産売買にかこつけた贈与なのではないかという疑いをもたれてしまいます。

このような取引をみなし贈与と言います。みなし贈与であれば、たとえ本人たちが不動産売買の形式をとっていたとしても結局は贈与税を納めなくてはいけないことになりますので注意してください。

まとめ

今回は路線価から不動産の売却相場を算出する方法をご紹介しました。説明させていただいたように路線価図はネットで簡単に調べることができますので、ぜひ、ご自身で計算してみてください。

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