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【不動産を売りたい】不動産の査定はどのような方法で行われるのか

2020年10月28日

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【不動産を売りたい】不動産の査定はどのような方法で行われるのか

2020年10月28日

不動産の売却を考える上で売出価格の設定というのは非常に大切です。そのために、まずは売却しようと思っている物件を不動産会社に査定してもらうのが一般的なのですが、その不動産査定というものがどのような方法で行われ、どのような基準で査定価格が算出されているのかを、このページで説明させていただこうと思います。また、不動産会社へ査定依頼をする時にチェックしておきたいポイントも合わせてご紹介します。

不動産査定とは

不動産の査定を依頼する

不動産査定とは「売れそうな価格」を不動産会社に見積もってもらうことです。依頼者が不動産査定の結果に納得をすれば媒介契約を締結するため、一般的には不動産査定は無料で行われます。不動産会社は媒介契約を締結したあとに不動産の売却活動を行い、契約が成立してから報酬を受け取るという成果報酬制度をとっています。

一般的な査定方法は机上査定と訪問査定の2つ

不動産の査定は「机上査定」と「訪問査定」の2種類

 

不動産査定の方法は主に「机上査定(簡易査定)と「訪問査定(詳細査定)」の2種類の査定方法があります。

机上査定(簡易査定)

机上査定とは、実際に不動産を見ずに概要とデータをもとに簡易的に査定する方法です。 そのため簡易査定とも呼ばれます。 まだ売却の検討段階であったり、おおよその査定価格だけをすぐに知りたいといったお客様に向いている方法と言えます。ただ、実際に現地を見ないため、査定の精度は低くなりがちなので注意してください。

訪問査定(詳細査定)

訪問査定とは、物件の基本情報から算出する机上査定(簡易査定)のデータに加えて、不動産会社の担当者が現地(所有する不動産)を訪問し、物件の使用状況や土地の地形、形状、接道状況、日当たり、周辺環境を確認します。さらに法務局や行政庁などで法規制やインフラ状況を調査した上で算出する詳細な査定方法のことを言います。訪問査定に要する時間は数十分程度で、査定額を提示されるまでには数日かかるのが一般的です。

なお、訪問査定は居住中の物件でも依頼することが可能です。担当者と直接やりとりできるので所有者でしか知り得ない物件の情報があれば伝えておきましょう。ちなみにこの査定は相続などの理由で正確な売却価格が知りたい場合や具体的に売却を検討している人に向いている査定と言えます。

不動産査定の流れとは

不動産査定の流れ

では、不動産査定のおおまかな流れを確認しておきましょう。

  1. 不動産会社に簡易査定を依頼する
  2. 簡易査定の結果をもとに訪問査定を依頼する
  3. 訪問日を決める
  4. 現地調査を行う
  5. 必要書類を確認する
  6. 査定結果の報告

不動産査定額の算出方法とは

不動産査定額の算出方法とは

不動産の価格は、土地を造成等または建物を建築するのにどれほどの費用がかかるか(費用性)、この不動産がどれくらいの値段で取引されるか(市場性)、この不動産を利用してどれくらいの収益が出るか(収益性)という3つの観点で決まります。それぞれの観点に対する算出方法が以下です。

原価法

鑑定評価手法の1つで不動産の再調達原価をもとに対象の不動産の試算価格を求める方法。 この手法では価格時点において、新しく建築(建物)または造成(土地)を行って再調達する場合の原価を求め、これに減価修正を行って試算価格を求める方法。

取引事例比較法

対象の不動産と条件が近い取引事例を収集した中から適切な事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象の不動産の事情補正や時点修正を行い、地域的要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考慮して対象の不動産の価格を求める方法。

収益還元法

対象の不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって対象の不動産の試算価格(収益価格)を求める方法。 収益還元法は賃貸用不動産、賃貸以外の事業に要する不動産の価格を求める場合に特に有効で取引事例比較法や原価法と比べ、合理性が高い方法と言える。

戸建てなら「原価法」

原価法は費用性に着目した査定方法です。査定をする物件を取り壊したと仮定して再び同じ建物を建て直した場合、いくら費用がかかるのか(再調達原価)を計算し、さらに築年数に応じて減価修正を行い、価格を求める計算方法です。

マンションや土地なら「取引事例比較法」

取引事例比較法は市場性に着目した査定方法です。近隣で似たような条件を持つ物件がどの程度の金額で売買されたのか、実際の成約事例を探し出して相場を参考に査定します。土地の広さや建物の規模などが同じでも、立地条件や売買された時期には若干の違いがあるので、これらを加味(評点を付けて)して金額を調整します。

収益物件なら「収益還元法」

収益還元法は不動産の収益性に着目した査定方法です。不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格の総和を求めて査定価格を算出します。特に賃貸物件の売買の際に使われています。

不動産査定時にチェックしておきたいポイント

不動産の査定時にチェックしておくべきポイントとは

実際に不動産会社に不動産査定の依頼をする場合は以下のポイントに注意するようにしてください。

必要な書類が揃っているか

不動産査定をスムーズに進めるために最初に必要な書類を一通り揃えておきましょう。

  • 本人確認書類
  • 物件の登記済権利証書
  • 固定資産税納税通知書
  • 壁芯面積(専有面積)が分かる資料(マンションの場合)
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書

これらの書類を揃えておくようにしてください。加えて耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書などもあれば用意するようにしましょう。これらの書類は不動産査定時に揃っていればいるだけ正確な査定結果を得られやすくなります。

不具合・修繕の必要性があるか

不動産を売却する際にその不具合や修繕状況を不動産会社に伝える必要があります。不具合や瑕疵(売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠くこと)がある場合はそれが修繕可能なレベルなのかどうかを把握しておくことが大切です。これらの不具合や瑕疵については値下げのポイントになりうるものですが、しっかりと伝えておかなければ後々のトラブルになってしまう可能性があるので注意してください。不具合や瑕疵について契約に明文化されていなければ、不動産の売却以降、売主は契約不適合責任を負います。契約不適合責任は買主から売主に修繕や減額請求などを求めることのできるもので、売買契約書に「引渡しから1年間」など期間を設けて取り交わします。

リフォーム&ハウスクリーニングの必要性があるか

不具合や瑕疵と共通する内容でもありますが大掛かりな改修リフォームや小さな改修、ハウスクリーニングの必要があるかどうかを把握しておくことも大切です。当然、売却する時の状態はキレイな方が良いのですが、リフォームした費用を売却価格に上乗せできることはそんなに多くありません。また、壁紙のリフォームなどは買主が気に入らなければ購入後に買主が張り替えすることもあるので無駄な出費を増やしてしまうことになりかねません。リフォームやハウスクリーニングは行った方が良いのか、行うのであればどの程度の費用をかける必要があるのかはプロである不動産会社の担当より判断してもらうようにしましょう。

土地・一戸建ての場合、境界線が明確になっているか

一戸建てや土地の売買において最もトラブルになりやすいのが境界線についてのトラブルです。査定後に話がまとまってから調べることもできますが、手間がかかるため、少なくとも境界線が明確になっているか、問題となる可能性があるのかを把握しておくことは大切です。境界線に問題のないことが分かれば査定時間を短くすることにもつながります。

不動産査定に関するよくある質問

不動産の査定に関するよくある質問

査定額に納得がいかない場合再交渉できますか?

これは、もちろん可能です。査定額はあくまでもひとつの目安なので査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまでしっかり聞いてください。ただ、高く査定されたからと言って確実にその価格で売れるという保証はありませんし、なかなか買い手がつかずに苦労するというのはよくあることです。しかも、なかなか売れずに苦労するだけではなく、物件が売れないために何度も何度も値下げを繰り返す「値下げ物件」というレッテルが貼られてしまうこともありますので注意してください。

不動産査定に費用はかかりますか?

不動産査定には費用はかかりませんし、媒介契約を強制されることもありませんので査定だけを受けることも可能です。ただし、売却の取引が成立したら不動産会社に仲介手数料を支払う必要はあります。一般的には広告費用なども仲介手数料に含まれています。

不動産査定の前にリフォームやクリーニングはやるべきですか?

不動産査定の前にリフォームをするべきではありません。なぜなら、300万円かけてリフォームをしてから査定を受けたとしても300万円以上高く査定を受けれる保証がないからです。さらに近年は中古物件を買ってリノベーションをするのが流行っているので事前にリフォームをしてしまうと買い手を見つけづらくなる可能性があります。ちなみに、ハウスクリーニングも基本的には不要です。もちろん基本的な掃除はやっておくべきですが、多少散らかっていたとしても査定額に大きな影響はありません。

残地物(不用品)は処分するべきですか?

物件の引き渡し際には残置物等が無い状態、つまり「空っぽ」の状態で引き渡すことが原則となりますが、不動産会社に買取をしてもらう場合には残置物を撤去していない状態でも買取をしてもらうことができます。不動産会社は買取後の残置物の処分の概算を把握しているため、残置物の撤去にかかる費用をあらかじめ買取価格から差し引いて提示してくれますので安心してください。どちらにしても不動産査定を申し込む段階では残地物を処分する必要はありません。遺品整理も含めて残地物処分も不動産会社にご相談ください。

まとめ

ここでは、不動産の査定がどのような方法で行われ、どんな基準で査定価格が算出されているのかを説明させていただきました。合わせて不動産会社へ査定依頼をする時のチェックポイントも参考にしていただければと思います。ただ、査定価格というのはあくまでも目安であって、その価格で売れることを保証しているわけではないということを知っておいてもらえればと思います。

また、アンクルホームは京都市の物件であれば無料で不動産査定を行っておりますので、ぜひ、お気軽にご連絡いただければと思います。

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