【京都市右京区】不動産売却のおおまかな流れを解説 不動産査定はアンクルホームへ

【京都市右京区】不動産を売却する時のおおまかな流れ

これが不動産を売却するときのおおまかな流れですので、京都市右京区で不動産の売却をお考えの場合は、この流れを把握しておくといいでしょう。

この流れを把握することが不動産の売却を成功させるためには大切です。そこで、今回は不動産売却の流れに関する図を作りましたので、この図で不動産を売却するおおまかな流れを覚えてください。

不動産を売却するときの流れ

それでは、次にそのステップを簡単に説明させていただきます。

ステップ①　不動産を売却する目的を明確にする

京都市右京区で不動産の売却を成功させるために、まずは不動産を売却する理由を整理して、その目的を明確にすることが大切です。なぜなら、それによってどのように不動産の売却を進めていくかが見えてくるからです。

ステップ②　周辺相場を確認する

不動産を売却する目的を明確にすることができたら、次は不動産の相場を調べてみましょう。どのようにして調べればいいのかというと、それは簡単です。ご自身が売却しようとしている不動産の近くの場所にある同じような条件の建物がいくらで売りに出ているのかを見てみてください。それを調べればだいたいの周辺相場がわかると思います。

ステップ③　不動産会社へ査定を依頼する

周辺の相場を確認したら、次は不動産会社へ査定を依頼します。どこの不動産会社に査定を依頼するのかは難しい問題ですが、京都市右京区で不動産売却を考えておられるなら、私たちアンクルホームに依頼していただければ幸いです。

ステップ④　不動産会社を選び契約を締結する

不動産を査定してもらったら、実際にいくらで不動産を売却するのかを決めて不動産会社へ売却の仲介を依頼します。不動産の売却は１社に依頼しても構いませんし、複数の不動産会社に依頼しても構いません。１社のみに仲介を任せたい場合は「専属専任媒介」か「専任媒介契約」を結び、複数の不動産会社に依頼したい場合は「一般媒介契約」を結ぶことになります。

ステップ⑤　物件を売り出す

不動産の売り出し価格は売却活動において重要なものの一つです。自分の希望だけを通すのではなく、不動産会社が提示した査定価格や周辺の売却事例、そして市場の動向などを踏まえて慎重に物件を売り出しましょう。また、売却時には必ずと言っていいほど購入希望者と価格交渉をすることになりますので頭に入れておいてください。

ステップ⑥　購入希望者との売却交渉

購入希望者が現れたら契約に向けての交渉を始めます。価格や引き渡し時期、代金の支払い日など、購入希望者が提示した条件に基づいて具体的な交渉が開始されます。交渉は売主側の不動産会社と買主側の不動産会社が行うのが一般的です。

ステップ⑦　売買契約の締結

重要事項の説明をして契約条件について買主と売主の双方が合意したら売買契約を締結します。いったん契約を締結すると簡単に解除することはできませんので事前に契約内容を十分に確認するようにしてください。不動産売買契約書の内容は取引内容や当事者の権利や義務等が記載されていますので不明点などがないようにしっかりと確認しましょう。 お客様（買主様）と売主様が署名捺印し、手付金の受領で契約が成立します。

ステップ⑧　物件の引き渡し

残代金の受領日までに買主様へ物件を引渡せる状態にしておかなければなりません。抵当権抹消等の事前準備や引越しの手続きなどをしておきます。特に抵当権抹消には時間がかかったりしますので決済日が決りましたら速やかに手続きをします。また、契約時に撤去依頼をされた設備などがあった場合には事前に処分や売却等しておきます。買主が売主に残代金全額を支払い、鍵などを受け取って、取引を完了することを決済といいます。不動産の決済は買主様がローンを組む金融機関で行う場合がほとんどで、売買当事者双方と登記手続を担当する司法書士が立ち会って行います。

【京都市右京区】不動産を売却する目的をハッキリさせる！

それでは、まずは最初のステップである不動産を売却する目的をハッキリさせてみましょう。

不動産を売却する目的をハッキリさせることで、あなたが進むべき方向が明確になります。

不動産を売却する理由は何か？

不動産を売却する理由でよくあるのは「相続」「住み替え」「資金調達」「離婚による財産分与」「借入返済の滞り」などですが、それぞれの理由によって不動産を売却するときの交渉の仕方が変わってきます。ですから、不動産の売却をどのように進めていくのかを明確にするために、まずはあなたが不動産を売却する理由をしっかりと整理してみてください。

どんな目的で不動産の売却をするのか？

不動産を売却する理由が整理できたら、不動産を売却して得ようとしている目的をハッキリさせましょう。

目的をハッキリさせておかないと買主（多くの場合は不動産会社）のペースに巻き込まれて当初の目的とブレてしまうということがよくあります。

• 金額を重視するのか、時期を重視するのか。
• 金額を重視するのであれば不動産を売却したい金額はいくらくらいなのか。
• 時期を重視するのであればその不動産をいつまでに売却したいのか。

これらによって不動産を売却する方法も変わってきます。

例えば、不動産の売却方法というのは「仲介」という売却方法と「買取」という売却方法があります。それぞれの取引の違いはまた別の機会に話すとして、一般的には「仲介」の方が「買取」よりも売却価格が高くなる傾向にあります。

ですから、売主が不動産の売却を急がないというのであれば「仲介」で不動産の売却を考えればいいでしょうし、少しでも早く売りたいという場合は「買取」で不動産を売却すればいいという考え方ができます。

また、目的によっては不動産を売却しなくても良い場合があります。例えば、相続で使わない不動産を持つことになったが今すぐにまとまったお金がほしいわけではないという場合。こういう場合ならその不動産を売却せずに賃貸に出すという選択肢も出てきます。ただ、賃貸に出す場合は借主が住める状態にしなければいけないということも頭に入れておかなければいけません。単純に不動産を売却するだけなら手直しはしなくても良いわけですから、その投資部分をどう考えるかが大事になってきます。

【京都市右京区】不動産の売却価格には相場があることを知っておきましょう

不動産相場を無視した査定金額には気をつけましょう

不動産を売却するときに出来るだけ高い金額で売却したいと思うのは当然のことです。当然のことなのですが、不動産の売却価格には相場というものがあるため、基本的には売却価格は大きく変わりません。その事実をしっかり分かっていないと不動産会社の甘い誘惑に惑わされることになります。

例えば、わざと査定金額を高くして相場よりも高い価格で売ってみせますという不動産会社の言葉を鵜呑みにしてしまい、なかなか買い手がつかずに苦労するということは不動産の世界ではよくあることです。

しかも、なかなか売れずに苦労するだけではなく、売れないために何度も何度も値下げを繰り返す「値下げ物件」というレッテルが貼られてしまうこともあります。

何度も値下げを繰り返しているわけですから買主が「この物件はまだまだ価格が下がるかも…」と思うのは当然のことですよね。

ですから、売主の立場としては「不動産の売却価格には相場がある」ということをしっかりと覚えておくと良いでしょう。もちろん、少しでも高い価格で売りたいという気持ちはよく分かりますが不動産の相場を無視した査定金額に踊らされることがないように注意してください。

京都市右京区の不動産売却価格の相場を調べてみる

マンションや戸建て、土地などの不動産を売却するときは、最初に「大体いくらくらいで売れるのか？（相場）」を調べてみてください。最終的には不動産会社に査定してもらうことになりますが、その前に、ご自身でご自身が所有する不動産の相場を調べることをおすすめします。

あなたが所有する不動産の相場を調べるには「近隣の似ている物件の過去の取引価格を調べる方法」と「近隣の似ている物件が今、いくらで売りに出ているのかを調べる方法」の２つの方法があるのですが、その前にまずはあなたが所有されている物件の以下の要素を調べてみてください。

• 最寄り駅は？
• 最寄り駅からの距離は？
• 広さは？
• 築年数は？
• 間取りは？

【京都市右京区】近隣の似ている物件の過去の取引価格を調べる方法

あなたの物件の要素が分かれば、次は「土地総合情報システム」や「レインズ・マーケット・インフォメーション」を利用して近隣の似ている物件の取引価格を調べてみます。この２つのサイトの他にアンクルホームが提供する「京都市右京区の成約物件紹介ブログ」も利用していただければと思います。

土地総合情報システム

引用：土地情報総合システム｜国土交通省

国土交通省が公開している「土地総合情報システム」では各地域で行われた不動産取引の情報を知ることができます。実際に不動産取引を行った人を対象にしたアンケート結果をデータベース化したサイトで実際に売買された価格情報（取引価格情報）が閲覧できます。下記の手順で取引価格のデータベースを調べてみてください。

　１．「不動産取引価格情報検索」をクリック

　２．「種類」で「土地」「土地と建物」を選択

　３．「地域」を選択

　４．「この条件で検索」をクリック

すると、下図のような一覧を見ることができます。近隣の土地の取引総額を面積で割って単価を計算し、お持ちの不動産の面積で考えた場合の価格を算出してみましょう。

レインズ・マーケット・インフォメーション

引用：レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーションというサイトは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているサイトで直近１年間に売買された価格情報が検索できるようになっていて、地域別に「平米単価や間取り」「築年数」などの情報が一覧表示されます。 また、過去２年間の市場動向がグラフ表示で閲覧できるため、不動産の売買価格の推移を知ることができます。売り出し価格や査定価格はポータプルサイトなどでも公開されていますが実際の成約価格は一般的な情報源からは知ることが難しいので、ぜひ参考にしてみてください。

【京都市右京区】近隣の似ている物件が"今"いくらで売りに出ているのかを調べる方法

購入者向けの物件検索サイトを使えば、現在売り出し中の不動産価格がわかります。ご自身の物件に条件の近い物件がいくらで売り出されているか確認して売り出し価格の参考にしてください。

中古住宅HOME4U

引用：中古住宅HOME4U

「中古住宅HOME4U」の相場価格検索は地域ごとの広さや間取り別に平均価格を閲覧できるため、 直感的に価格を把握することができます。ただ、このサイトで確認できるのは実際の取引価格ではなく売り出し価格であることに注意してください。

まとめ

「不動産の売却相場」とひと口に言っても「マンションか？」「戸建てか？」「エリアはどこか？」「築年数はどのくらいか？」などの条件によって変わります。ですから、今回ご紹介させていただいたサイトを利用して不動産を売却する前にまずはご自身で物件の相場を把握していただければと思います。

【京都市右京区】路線価から不動産の売却相場を算出する方法

不動産の売却相場を算出する方法として、すでに「近隣の似ている物件を参考にして売却相場を算出する方法」を紹介させていただきましたが、今回は２つ目の方法である「路線価から不動産の売却相場を算出する方法」の説明をさせていただきます。

路線価とは？

路線価とは土地の評価額のことで、道路に面した土地の１㎡あたりの定められた価格のことを言います。

土地を譲り受けた時にどのくらい相続税・贈与税がかかるかは路線価をもとに計算されるのですが、この路線価のもとになっているのは不動産鑑定士の評価額や実際にその土地が売買された価格、地価公示価格等で地価公示価格は毎年国土交通省が発表している標準地の値段で地価公示価格も不動産鑑定士や実際の売買価格に基づいて決定されています。また、路線価の目安は地価公示価格の８割程度だとも言われています。

路線価を見てみましょう

引用：国税庁公式HP「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

では、実際に国税庁のホームページで発表されている路線価を見てみましょう。

まずは、こちらにアクセスしてください。

＞＞ 国税庁公式HP「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

そして、路線価を調べたい物件の「都道府県をクリック」して、次に「路線価図」をクリックします。それから「調べたい市区町村」を選択して、最後に「町名（番地）から路線価図ページ番号を選択」します。ここで路線価図ページ番号が複数ある場合は調べたい場所の該当ページを探してください。該当するページが見つかったら操作は完了です。そうすると路線価図を確認することができます。

このように路線価図では道路沿いに数字が書かかれています。路線価が185Cの場合、更地50㎡の路線価評価額は185,000円×50㎡＝925万円になります。また、借地の場合は借地権の部分を差し引いて考えます。路線価の借地権割合はA～Gまであります。

Ｃの場合は借地権割合が70％なので、925万円×70％＝647.5万円となり925万円－647.5万円＝277.5万円が借地の評価額になります。

売買価格の目安を知るための計算方法

路線価の1.2倍程度が売買価格の目安と言われています。ですから、先ほどの例では路線価評価額が925万円だったので売買価格の目安は1.2倍の1,110万円程度ということになります。

このように、ほとんどの場合は路線価よりも高い値段で土地が売れる傾向にあるのですが、ご存知のように土地と言っても条件が色々あります。再建築のできない土地や事情がある土地などの場合であれば価格が下がることもあり得ますし、逆に人気エリアの場合だと価格が上がる可能性もあります。ですから、あまりにも相場からかけ離れた価格で売買されている物件は何か事情があると思った方が良いでしょう。

売買価格というのは不動産を買いたい人と売りたい人の間で決まるものですが、だからといっていくらで取引しても良いというわけではありません。正確に言えば売買そのものは土地の価格が相場よりも高くても安くても当事者同士が合意すれば良いのです。ただし、税金の面ではいくらでも良いというわけではないのです。不動産の取引があまりにも相場からかけ離れていると問題が起こる場合があります。

相場からかけ離れた取引をすると贈与とみなされることがある

不動産売買の相場は路線価から推測できるということをご説明しました。

ところで、不動産相場からあまりにもかけ離れた価格で売却するとどのような問題があるのかと言いますと、例えば親が子どもに3,000万円の土地を100万円で売ったとします。不動産相場的には3,000万円の土地を100万円で売ることはほぼあり得ません。本来、子どもは3,000万円を払わなければいけなかったのに2,900万円分払わなくて良いので得をしていますよね。このように得をしている部分が大きい場合は不動産売買ではなく不動産売買にかこつけた贈与なのではないかという疑いをもたれてしまいます。

このような取引をみなし贈与と言います。みなし贈与であれば、たとえ本人たちが不動産売買の形式をとっていたとしても結局は贈与税を納めなくてはいけないことになりますので注意してください。

京都市右京区での不動産売却はアンクルホームへ

さて、このページでは不動産の売却を考え始めてから不動産相場を調べる方法までの解説をさせていただきました。もし、この解説で分からないことがありましたら、直接アンクルホームへご相談ください。あなたの不動産売却をスムーズに終わらせられるように誠実に対応させていただきます。

京都市右京区で不動産売却をお考えの方は、売買実績の豊富なアンクルホームへぜひご相談ください。豊富な経験と知識、実績をもとに適正価格での査定を心がけております。査定は無料です。不動産売却は京都市右京区のアンクルホームにぜひお任せください。

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