【京都市右京区での不動産売却】住宅ローンが残っている家を売却する方法を解説！

ほとんどの方がマイホームを購入する際に金融機関と住宅ローンを組むことになります。

ところが、住宅ローンの返済中に諸事情によって住まいを買い替える必要が生じた時…

例えば、転勤や離婚、家の維持費が負担になっているなど。

何らかの理由で家を売らなければいけなくなった時に気になるのが家を購入した時に利用した住宅ローンだと思います。

中には住宅ローンが残っているからという理由で不動産の売却を諦めている方もおられるようですが、実は住宅ローンが残ったままでも家を売ることは可能です。

そこで、この記事では住宅ローンが残っている家を売る方法を解説します。

住宅ローンが残っている家を売却したいという方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

【京都市右京区】住宅ローンが残っている時は住みながらの売却を！

まずは、住宅ローンが残っている家を売却する手順について解説します。

住宅ローンが残っている家を売却するときは住みながら売却するのが原則です。

例外的な話をしますと、例えば実家に引っ越す場合などは二重ローンが発生しないので、引っ越しをして空き家の状態にしてから売却することもありますが、基本的に住宅ローンが残っている家は「住みながら」というより「返済を続けながら」売却活動を行います。

不動産は売却すると引き渡しの時に売却代金が入金されます。

ですから、住宅ローンが残っている家を売却する場合、引き渡し時に入ってくる売買代金で残っている住宅ローンを一括返済することになります。

ですから、買い替えなどで新たに住宅ローンを組む場合、先に家を購入をしてしまうと売却物件と購入物件で住宅ローンが二重に発生してしまいます。

そのような二重ローンを避けるために住宅ローンが残っている方が家を売却する方は売却を先、購入を後に行うのが一般的です。

このような買い替え方法を「売り先行」と言います。

一方で購入を先、売却を後に行う買い替え方法は「買い先行」と言います。

買い先行の場合は好きなタイミングで不動産の購入を決めることができますし、売却も引っ越しをして、空き家の状態にしてから行うことができます。

本来であれば、購入も売却もしやすいのは「買い先行」なので、ローンが残っている場合でも実家に引っ越すという方や、当面の二重ローンなら耐えられるという方は「買い先行」を選択しても問題ありません。

ただ、住宅ローンが残っている方でも「転勤で早く引っ越さなければならない」とか「新築物件に買い替えるので購入時期が決まっている」というような理由で購入を先に行わなければならない方もいます。

そのような方は「つなぎ融資」を使うことで売却と購入の順番を入れ替えることが可能です。

つなぎ融資とは、住み替えにおいて購入物件の代金支払いが売却物件の代金受け取りよりも先に来てしまった場合に、一時的な資金不足を補うために利用する短期の融資です。

ローンが残っているときは「売り先行」が原則ですが、つなぎ融資を使うことで例外的な対応もできるということは知っておくと良いかもしれません。

【京都市右京区で不動産売却】抵当権の抹消は引渡と同時に行う

抵当権の抹消は引き渡しと同時に行います。

ローンが残っている不動産を第三者に売却する場合、抵当権が外れていることが大前提になります。

抵当権とは銀行が不動産を担保としている権利のことです。

万が一、住宅ローンを借りている方が借金を返済できなくなったときに、銀行が不動産を競売によって売却し、住宅ローンを回収できる権利が抵当権になります。

競売とは裁判所が強制的に行う不動産の売却です。

理屈の上では抵当権をついたままの不動産の売却は不可能ではありませんが、第三者が購入する場合、抵当権が外れていることが購入の絶対条件となるのが一般的です。

例えば、AさんがB銀行の抵当権が付いたままの家をCさんに売却したとします。

抵当権が残ったままだと、売却後に、もしAさんが住宅ローンを返せなかった場合、B銀行はCさんの家を競売にかけることができます。

すると、CさんはAさんのせいで競売によって家を失うことになります。

このようなリスクを負ってまで家を購入する方はいませんので、買主は売主の抵当権が外れていることを条件として不動産を購入するのが一般的です。

抵当権は外さないと売れないというよりは、外れていないと一般的には買う方がいないので外します。

このように抵当権を外すことを「抵当権の抹消」と言います。

抵当権の抹消とは具体的には不動産の登記簿謄本から抵当権の記載を削除することです。

抵当権の抹消には抵当権の抹消に必要な書類がありますが、この書類はローンを借りている銀行が保有しています。

抵当権を抹消するためには銀行の協力が必要となりますので、売却することが決まったら銀行に対して早めに「今度、家を売却する予定です。」と一連絡しておいてください。

無事に売買契約が行われると、だいたい1ヶ月後に引き渡しが行われます。

買主からは売買契約時点に手付金が支払われ、引き渡しの時に残金の入金があります。

引き渡し時には住宅ローンを借りている銀行の担当者が同席し、抵当権の抹消書類を持参してきます。

売主は引き渡しの日時と場所が決まったら銀行の担当者に連絡するようにしてください。

銀行担当者が入金を確認した時点で、その場にいる司法書士に抵当権の抹消書類を引き渡すという段取りになります。

司法書士は不動産会社が連れてきますので手配は不要です。

このように抵当権の抹消は売却して入金が確認後に行います。

一方で買主は抵当権が抹消されないと購入しません。

そこで、ローンが残っている不動産の売却は抵当権の抹消と引き渡しを同時に行うことになります。

厳密に言えば一瞬だけ購入の方が早いですが、引き渡しにおいては売主と買主、売主の銀行担当者、不動産会社、司法書士が一ヶ所に同席するため抵当権が当然抹消されることを前提に買主は残金の支払いを行うのです。

住宅ローンの残債と売却額との関係を調べる

住宅ローンが残っている家を売る場合には、まず住宅ローンの残債と売却額との関係を調べることが重要です。

住宅ローンの残債が売却額を下回っている場合をアンダーローン、住宅ローンの残債が売却額を上回っている場合はオーバーローンと言うのですがアンダーローンの場合には大きな問題はありません。売却代金で住宅ローンの残債を一括返済することで家を売ることができます。

ただ、一方でオーバーローンの場合には売却代金では足りない部分を何らかの方法で返済することになりますので、売却することを決めたら、まずは現在の正確な住宅ローンの残債額を把握することから始めてください。

また、オーバーローンの際の返済方法につきましてはアンクルホームまでご相談いただければと思います。

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