【任意売却とは？】住宅ローンを滞納する前に知っておくべき大切な基礎知識をお教えします。

コロナの影響で給与の減少や失業により、住宅ローンの支払いに苦労されている方が多くなってきました。もしかすると、住宅ローンを滞納してしまいそうな方もいるかもしれません。そこで、住宅ローンの返済が苦しい時に知っておくべき基礎知識を今日はお教えしようと思います。

住宅ローンの返済に苦しくなった時に一番最初にするべき事

人生には予期していなかったことが起こることがあります。何気なく日常を過ごし、この先も変わることはないだろうと思っていたら、急に会社の都合で働けなくなったり、病気が発覚したりする可能性もあるでしょう。また、事故や災害などに遭い、想定外の出費が重なってしまうこともあると思います。

そんな予期していなかった出来事によって住宅ローンの支払いが難しくなってしまった時はどうしたらよいのでしょうか？

住宅ローンが払えなくなって、返済を滞らせたり借金を抱えたりすることは避けたいですよね。そんな事態に陥る前に住宅ローンの返済が苦しくなったら、まずは金融機関に返済計画の見直しを相談してみてください。金融機関にとっても返済が滞ることは好ましいことではありませんから、もしもの時には相談に乗ってくれるはずです。

金融機関に相談しても住宅ローンの問題が解決しない場合はどうすればいいのか

万が一、住宅ローンの返済ができなくなってしまったらマイホームを売るという手段があります。できれば通常の仲介による売却が望ましいですが、ローンの返済が滞るような状態では債権者である金融機関による了解が必要になってきます。その場合の売却手段として「不動産競売」や「任意売却」と呼ばれるものがありますので、まずはそれぞれの違いについてご紹介します。

強制的に抵当物件を売却する「不動産競売」

不動産競売（ふどうさんけいばい）とは、民事執行法（以下「法」という）に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続きです。強制競売と担保不動産競売を併せて一般にこのように呼ばれています。

すなわち、競売とは所有者の意思とは関係なく、抵当権の対象となっている不動産を法的な手続きに則って売却することです。

住宅ローンは3～6ヶ月滞納すると銀行や住宅金融支援機構など債権者である金融機関から「期限の利益」を喪失したとして住宅ローンの残額を一括返済するよう請求されます。期限の利益とは、約束通り返済していれば一括して返済を求められないという借りている側の利益のことなのですが、この期限の利益を喪失してしまうと担保（抵当権の対象）である不動産を強制的に競売にかけ、金融機関は貸したお金を回収しようします。

残債のある不動産を売却する「任意売却」

任意売却（にんいばいきゃく）とは、住宅ローン契約者（債務者）が、住宅ローン契約における「期限の利益」を喪失してしまい、借入先の金融機関（銀行等）から、債権回収会社や保証会社という特殊な金融機関（以下、サービサー等）に移行してしまった後に、そのサービサー等の承諾を得て、不動産を売却する売却方法です。つまりサービサー等が決定権も持つ売却です。

「期限の利益」を「喪失」する事由は、住宅ローン契約書の約定内に必ず記載されていますが、一般的には支払い滞納が一定期間分（例：6ヶ月分）を超過した時、税金や他の債務の支払い延滞などによって自宅が「差押え／競売」処分を受けた時、債務者が「破産」等の法的手続きを実施した時などが挙げられます。

また「期限の利益」を「喪失」してしまうと、これまでのような分割返済は不可能となり、サービサー等からは「残金一括返済・任意売却・競売」という３つの選択肢から方針を求められ、多くの方にとって「残金一括返済」の選択は不可能であり、また「競売」によって市場相場よりも安価で強制売却されることは避けたいことから、「任意売却」の選択に至ります。

競売になる前に任意売却のご検討を…

競売は通常の売却や任意売却と比べて低価格で売却されることが多いというのが現実です。さらに、引渡しの時期は落札者の都合で決まるため、仕事や学校の都合などに関係なく退去を命じられることになります。ですから、経済面だけでなく、精神面にも重い負担がかかる売却手段と言えるでしょう。

これに対して、任意売却は法的な処分ではないため、債権者と債務者が合意をすれば、売却価格や買主も相談のうえで設定することができます。また、売却額の配分を債権者と債務者との間で決めます。そのため、競売にかけられる前に任意売却の検討を進めた方が自由度は高いと言えます。

任意売却を検討すべき５つのケース

任意売却が不要なケース

任意売却のメリットとデメリット

任意売却のメリット

・自分の意思で売却ができる
任意売却の最大のメリットは自分の意思で売却ができるという点です。競売は売却価格から売却先、売却時期など全て裁判所が決定し、強制的に売却が進められていきます。ところが、任意売却であれば債権者の合意は必要ですが、通常の不動産売買と同じように進めることが出来ますので、売却価格など売却条件にご自身の意思を反映させることが可能です。

・競売よりも市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い
通常の不動産売却と同じように販売活動を行い、不動産を売却していくことになりますので競売物件と比較すると市場価格に近い金額で売却できる可能性が高いです。ただし、通常の不動産売却と比較すると売却期限が短くなる可能性が高いため、物件の状態によっては査定価格よりも値段を下げて販売活動を行う可能性も考えらます。

・住宅ローンの滞納があることを周囲に知られるリスクが低い
自宅を売却する理由は人それぞれですが、通常通りに不動産売却をする場合、売主が売却を決意した理由まで公表されることはありません。そのため、周囲に「ローンの滞納があることで任意売却をする」という理由を知られることはありません。競売の場合には競売物件として情報が公開されてしまうため、周囲に知られずに売却することは難しくなります。

・持ち出し費用がかからず、交渉によっては引っ越し費用が確保できる
売却にかかった諸経費（仲介手数料や抵当権抹消にかかる費用等）や、滞納していた管理費などは売却代金から差し引かれますので、現金の準備をしておく必要はありません。また、交渉によっては引っ越し費用として10万円～30万円を売却代金から確保することができる可能性もあります。（債権者が合意しなければ引っ越し費用は確保できません。）

競売でも売却にかかった費用は売却代金から差し引かれますが、引っ越し費用はご自身で負担する必要があります。

・住宅ローンの残債を分割で支払うことができる
売却後の残債は帳消しになるということはありませんので、任意売却をしても支払う必要はあります。これは競売でも同様です。しかし、競売の場合には一括返済を求められることになりますが、任意売却の場合には債権者と交渉することで、無理のない範囲で分割払いをすることも可能です。

任意売却のデメリット

・ローンを滞納しなければならない
任意売却を行うということは、少なくとも３ヶ月はローンを滞納していなければなりません。ローンの滞納をするということは個人の信用情報に傷がつく、いわゆるブラックリストに乗るということになります。信用情報に傷がついてしまうと、その後５年～７年はその記録が残ってしまうことになりますので、クレジットカードを作ることが出来なくなり、新たなローンを組むことも難しくなります。

・競売よりも手間がかかる
競売は、すべて裁判所が行うことになりますので債務者が手続きなどを行うことはありません。しかし、任意売却は基本的にはご自身で不動産の売却に関する手続きなどを行う必要があります。

・債権者・連帯保証人の合意が必要
任意売却を進めるためには、債権者の同意はもちろんですが連帯保証人の同意も必要となります。つまり、同意を得ることが出来なければ任意売却をすることが出来ません。

・競売になる可能性もある
競売の申立が行われていても任意売却をすることは可能ですが、競売の申立が行われた場合、自動的に手続きが進んでいくことになりますので、競売が完了するまでに任意売却を成立させないと結果的に競売となってしまう可能性があります。

まとめ

様々な状況によって住宅ローンを支払うことが難しくなってしまう可能性はゼロではありません。ですから、もし、住宅ローンの支払いが難しくなってしまったら任意売却という方法もあるということを覚えておいてください。ただ、任意売却を行う際には、任意売却のメリットとデメリットを理解したうえで取り組みましょう。また、住宅ローンの支払いが難しくなる可能性がある場合には早めに金融機関に相談することも大切です。

【不動産売却をご検討の方へ】小冊子を無料でプレゼント！

京都市右京区で不動産売却を業者に相談するならアンクルホーム

〒616-8122　京都市右京区太秦井戸ヶ尻町21-2