住宅ローンの返済を「滞納している」「滞納しそう」。そんな時、どうしたらいいのか解説します。

コロナの影響で給与の減少や失業により、住宅ローンの支払いに苦労しているという方もいると思います。また、実際に住宅ローン返済ができず、滞納をしている方もいるかもしれません。この記事では住宅ローンの支払いは厳しいけれどもマイホームを手放したくないという方に向けて、住宅ローンの返済に困った時、滞納してしまったらどうなるのか。そして、滞納を回避するためにどのような方法があるのかについてご説明させていただきます。

住宅ローンが返済できなかったらどうなる？

住宅ローンの返済ができなくなる事情はコロナ禍という理由に限りません。病気や怪我、転職で給与が減少して、住宅ローンの支払いに困っている方もいると思います。また、夫婦で協力しながら住宅ローンの支払いをしてきたが離婚のために住宅ローンの支払いを継続していくことが困難となる方もいるかもしれません。中には、子どもの学費の負担が重くなり、住宅ローンの支払いが厳しくなってしまったという方もいることでしょう。住宅ローンの支払いに困ってしまう理由は、このように様々なものがあります。

では、住宅ローンの支払いに困って滞納してしまったら、すぐにマイホームを手放さなければいけないのでしょうか。結論から申し上げますと、すぐには手放さなくても大丈夫です。ただ、滞納が続けばあなたがお持ちのマイホームは競売にかけられることになってしまいますのでその流れについて簡単に見ていきましょう。

（記載の期間は目安で、個別の事情によって異なる場合があります）

※期限の利益の喪失
住宅ローンは35年間などの長期に渡って契約時に決めた金額を毎月返済していく契約になっており、取り決めたルール通りに返済をしていけば一括返済をしなくてもいいわけです。これが住宅ローンを借りた方にとっての「期限の利益」です。しかし、滞納によってルール違反をしてしまった場合、この「期限の利益」は喪失します。従って、金融機関は住宅ローンを借りた方に対して一括返済を求めることができます。これを「期限の利益の喪失」と言います。「期限の利益の喪失」を通知しても返済が行われない場合には保証会社などが住宅ローンを借りた方に代わって金融機関に住宅ローン残債を支払います（代位弁済）。その後の住宅ローン債権者は金融機関から保証会社などに代わって督促を行います。その督促にも応じない場合、競売にかけられます。なお、競売までの間に任意売却を行うこともできます。

任意売却の特徴とメリット・デメリット

任意売却とは、住宅ローン債権者の同意を得て、抵当権抹消を行った上で、市場でマイホームの売却を行う方法です。この任意売却のメリット・デメリットは以下の通りです。

競売の特徴とメリット・デメリット

競売は、住宅ローン債権者が裁判所に申し立てを行う法的手段です。裁判所の権限によってマイホームを強制的に売却します。債権者は、その売却代金から支払いを受けて、債権回収を行います。競売のメリット・デメリットは以下の通りです。

住宅ローンが払えなくなりそうならすぐに検討するべきこと

家計収支、手元資金の把握をし、住宅ローン返済が厳しくなる時期が生じそうであるという場合に、検討しておきたいポイントについてご説明いたします。

最初に検討するべきこと（滞納するまで）

住宅ローン返済が厳しくなる時期が生じそう。または現在、既に住宅ローン返済が厳しい状況ながらも滞納にはいたっていないという場合は、まずは家計の見直しを行いましょう。家計の見直しだけでは、なお厳しい場合には金融機関に相談してみるとよいでしょう。

家計の見直し

住宅ローン返済を滞納する理由の1つに「浪費」もあります。まずは、支出のうち、削減できる支出はないかどうか確認をしてみましょう。家計収支の把握は、ご自身ですぐにでも取り組めるものです。

保険や給付金を確認（怪我や病気の場合）

住宅ローン返済が厳しくなりそう、または厳しい理由が、怪我や病気の場合、加入している保険からの給付金がいくら受け取れるのかを確認しましょう。また、団体信用生命保険には、がんや特定疾病に罹患して一定の状態になった時、返済が免除されるものもありますので団体信用生命保険の内容を確認してみましょう。

住宅ローンの借り換え

住宅ローンの金利が高い時期に契約をしており、そのまま返済を続けている場合には、住宅ローンの借り換えによって返済負担を軽減できる可能性があります。ただし、住宅ローンの借り換えには手数料などの諸費用が必要となります。その諸費用を加味してもなお、住宅ローンの返済負担軽減につながるのであれば、住宅ローンの借り換えを検討するのもひとつの案です。

金融機関への相談

借り換えのほかにも、「返済期間を延ばして毎月の返済額を減らす」「一定期間の返済額を減らす」「ボーナス返済を減額する」といった方法も金融機関に相談できます。総返済額は増える可能性がある点には注意が必要ですが、毎月の住宅ローン返済負担は軽減します。

また、コロナ禍における影響により、住宅ローン返済が厳しくなっている場合にはマイホームを手放さず、住宅ローン以外の債務の免除・減額を申し出ることもできます。ご自身でできる見直しや確認をしてもなお、住宅ローン返済が厳しい状況が変わらない時には一人で抱え込まず、金融機関に相談してみましょう。

家を手放したくないなら検討すべきこと

住宅ローン返済が厳しいものの、家計の見直しや金融機関への相談をしてもなお延滞となってしまうケースもあるかもしれません。しかし、家を手放したくないという場合には、以下のような方法も検討しておきましょう。

個人再生（住宅ローン特例）

個人再生とは、大まかにいえば借金を大幅に減額してもらう手続きです。裁判所の認可決定が必要です。住宅資金特別条項（いわゆる「住宅ローン特例」）が認められると、住宅ローンはそのまま返済を継続し、減額された住宅ローン以外の借金は一定期間（おおむね3年程度）で支払うことになるため、マイホームを手放さなくてもよくなります。住宅ローン以外に、カーローンやキャッシングなどの借金返済が家計を圧迫している場合には、個人再生の利用を検討する余地があるでしょう。

リバースモーゲージへの借り換え

リバースモーゲージは、マイホームを担保にしてお金を借りる方法です。リバースモーゲージの契約者が生存している間は、利息（変動金利）のみの返済となります。そのため、住宅ローンをリバースモーゲージに借り換えれば、住宅ローン返済負担を大幅に軽減できます。

リバースモーゲージの契約者が亡くなった後、マイホームは売却され、売却金は返済に充てられます。売却金が返済金額を下回らないように、リバースモーゲージで借りられる金額は担保となるマイホームの評価額の50～70％と設定されています。そのため、担保評価額以上の住宅ローン残高がある場合には、リバースモーゲージの利用が難しい場合もあります。また、金融機関にもよりますが、リバースモーゲージへの借り換えは、一般的に55歳あるいは60歳以上の方が対象となっているなど利用には条件もあるため、情報収集の上、金融機関へ相談しましょう。

家を手放すなら早めに検討すべきこと

住宅ローン返済が厳しく、マイホームを手放す選択肢も考えるのであれば、以下のような方法もあります。

通常の方法で売却する

先ほども述べた通り、滞納を重ねると任意売却、果てには競売という選択肢しか取れなくなってしまいます。早い段階で不動産会社に相談し、マイホームを通常の方法で売却すれば、売却金で住宅ローンの一括返済ができます。

ただし、それは住宅ローン残高が売却金を下回る、アンダーローンの場合です。住宅ローン残高が売却金を上回るオーバーローンの場合、住宅ローン返済負担は継続する点には注意が必要です。売却が視野にあるならば、まずは住宅ローンの残高を確認し、マイホームがどれくらいの価格で売れるのかを無料査定などで確かめてみてください。

ハウスリースバックを利用する

ハウスリースバックとは、ハウスリースバック業者にマイホームを売却した後、その業者に賃料を支払い、そのままマイホームに住み続けられる方法をいいます。賃料負担はありますが、周辺にマイホームを売却したことを知られずにマイホームに住み続けられます。

まとめ

住宅ローンは30年を超える長期間に渡って返済をしていくケースが多いと思います。その長期間の中では、住宅ローン契約時には想定していなかった事態が生じて、住宅ローン返済が厳しくなってしまうことも十分に考えられます。今はまだ住宅ローンの滞納になっていなくても、返済負担が厳しいという場合には、マイホームを手放すといった事態に陥らないように早め早めに対策を講じておくことが大切です。

また、住宅ローンの返済に困ってしまった時にカードローンなどで補填しても一時しのぎにしかなりません。そのような行動を繰り返してしまえば、多重債務に陥る可能性もありますので、まずは自分自身でできる家計の見直しを行った上で、住宅ローンを借りている金融機関や弁護士、不動産会社、ファイナンシャルプランナーなど、プロの知恵を借りて根本的な解決策を考えていくようにしてください。

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